主题: 调控升级 业内专家纵谈“国五条”对楼市影响
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- 发表于：2013/3/1 21:55:56
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核心提示： 国家统计局22日上午发布的2013年1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，今年1月份，全国70个大中城市中，超七成房价同比上涨。 新建商品住宅（不含保障性住房）价格变动情况与去年12月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有10个，持平的城市有7个，上涨的城市有53个。二手住宅亦如此。70个大中城市中，价格下降的城市有7个，持平的城市有12个，上涨的城市有51个。 在楼市、房价普遍看涨的大背景下，新一轮楼市调控也拉开序幕。2月20日国务院常务会议确定了五项加强房地产市场调控的政策措施，加大楼市宏观调控的力度。内容显示，未来中央将进一步贯彻落实“国十条”文件的实施细则；完善差别化的住房信贷政策；调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策；增加住房有效供给；和加大住房交易市场检查力度。对楼市调控重申的同时，更给炒买炒卖、哄抬房价等投机行为提出警醒。 目前，各方都在等待后续细则的出台，特别时值两会时期，相关细则势必影响着整个房地产行业的后续发展。南昌会出台细则吗？它又会给楼市带来哪些影响？ 近期南昌出台细则的可能性较小 江西省社科经济研究所所长麻智辉 “国五条”出炉至今刚满一周，后续细则还未跟进，因此对楼市的影响不甚明显。就目前来看，新政出炉，对地方政府和购房者的影响反而明显一些。受上年成交量激增影响，2012年年末全国范围多个城市出现“翘尾行情”，春节成交量也同比攀升，在此大背景下，国家出台“国五条”不能不说是对过快复苏的楼市、过快上涨的房价的一个警示。这将导致购房者近期对楼市预期产生波动变化；同时对地方政府来说，年前不少二三线城市成交量快速回暖，不排除是地方政府的推动，新政出台也将遏制地方对楼市、房价的拖波助澜作用。 目前，各方都在等待后续细则的出台，就南昌市来说，出台细则的可能性较小。一方面，反观南昌近三年的房价水平，增长速度较快，但与其他发达城市相比，还处于长足发展阶段；另一方面，近期南昌出现新地王，被很多媒体刊载，也被认为是南昌出台新细则的一大依据，但地王的产生主要是以价值取胜，丁公路那块地处于中心地段，具有不可复制性；本身商业价值高，确实是个个例。关于更多新政细则的消息，应该要到两会之后才会更加明朗化，在此期间，我认为楼市反扑的可能性较小，新政应能起到较好的警示作用。 中央着重申房产调控决心 江西师大城建学院院长陶满德 中央出台“国五条”的基本意义，在于重申对房地产调控的决心。春节过后，全国多数城市成交量攀升；且70个大中城市中，超七成房价同比上涨，价格下降的城市有10个，持平的有7个，上涨的有53个，楼市整体呈现量价齐升的态势。这也影响了消费者对于房地产消费的预期，甚至任由房价上涨趋势蔓延，恐在消费者当中造成恐慌心理，进一步刺激房价反弹。因此，中央在此时出台“国五条”，警示作用明显，是对房地产市场从紧调控的一个信号。 以往楼市调控政策出台，都会给楼市注入一剂“速冻剂”，“国五条”对当前过快增长的房价也将起到一定的镇定作用，促使房地产市场更加平稳的发展。但是说“速冻”的效用为时尚早，讨论“市场解冻”的意义更小。首先市场不存在“冰冻的状态”，从年末到春节期间的楼市成交量可以看出，市场活跃度较高，这种状态在近期还将延续，所以短时间内，新政不足以使整个房地产市场产生波动变化。 2013年房价上扬速度有望放缓 南昌置业国际总经理程枫 此次新“国五条”的第一条就是要求地方政府上报年度房价调控目标，这种举措其实并不是首次，2009年，国务院也出台了相似的政策，当时政策出台后不久，多数地方城市做出了“力求将房价涨幅控制在当年地方GDP涨幅之内”的承诺，而年末盘点时，各地房价涨幅也基本达到了这一要求。由此可见，此次“国五条”的出台，不仅仅是决策层对房产调控不动摇决心的展现，更是对既往调控的重申和警示，提醒地方政府楼市调控不能流于形式，需要拿出更多务实的解决方案。可以预见，从上报调控目标到年末督查监控，政府之手无论在调控时，还是在调控后，在整个过程中的力度将会逐渐加强。过去的2012年，包括南昌在内的全国多数城市房价均有不小幅度的上涨，基于这个背景，综合以往的调控预期和经验，个人预判在“国五条”及后续出台的细则的敦促下，2013年房价上扬的幅度将有望放缓。 至于新“国五条”的其他几点，个人觉得新意不大，比如第二条说的严格执行商品住房限购措施及完善差别化的住房信贷政策，第三条谈到的增加普通商品住房及用地供应、第四条强调的加快保障性安居工程规划建设、以及最后一条说到的加强市场监管等，在以往的调控内容中均多次出现过，其目的不外乎是希望从供需关系、金融调节上保证房地产交易的平衡发展，让市场不会因为供需失衡而导致房价的爆发性反弹。 从这次新“国五条”重申的几个要点，我们可以清晰地看到中央对打击投资、投机性需求的思路，这种通过打击投机性需求期望抑制房价哄抬的做法在此前的每一次调控中也被反复提到，对市场来说，在调控初期确实也会起到一定的效果，但无论何种宏调政策，均贵在依律严行，不应出现流于形式的漏洞，否则，房价不但不会朝着既定的预期发展，反而会事与愿违，从2005年至今，楼市调控基本年年都有，密集的动作也让市场也经常处于波动状态，刚刚过去的2012年，沿海城市的房价也是不跌反涨，而且涨得很快。未来，楼市平稳健康发展的关键，不但在于出台政策，恰当的、长效的执行力度也更加重要。 短期内“国五条”对楼市影响不大 易居中国南昌公司项目总监张恩军 继“限字诀”之后，“国五条”新鲜出炉，再次展现了中央政府坚持调控不动摇的决心。但个人以为这次多有重申原政策的意味，一方面，政策本身变化不大，基本无新政策出台；另一方面，宏观调控短期内会给行业带来一定的规范和压力，但对房价的控制效果有限。这也在某种程度上显示出2013年市场的总体调控特征：总体定向宽松，但伴有“阶段性”收紧。 从2009年至今，国家几乎每年都要出台调控政策，而每次调控初期也有“速冻”现象产生，这是政策的现时释放，是市场对政策的应激反应。因此，“国五条”出台，这种效应仍会得到体现，只是时间长短和效果差异而已。即将到来的3、4月份，是开年后楼市推广的第一个节点，对南昌来说，也是重要的“小阳春”，受“国五条”后续细则影响，近期南昌楼市或将产生波动。一方面，开发商可能暂缓推盘计划；另一方面，购房者也可能产生观望情绪，影响成交量，但囿于政策没有太多新内容，短时间形成不了强烈的观望气氛，因而这种观望不会持久，很快会消散。值得一提的还有，政府出台政策，目的是促进房地产行业的健康发展，并不是抑制房地产，所以，购房者该出手时就出手。
历年来楼市调控政策回顾 2002年叫停土地协议出让方式 主要内容：《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》。11号文件的颁布被业界称为“新一轮土地革命”的开始。 2005年国八条、利率、营业税 主要内容：《关于切实稳定住房价格的通知》。国家针对房地产市场制定的政策法规数量之多、频率之密，堪称前所未有。楼市成交低迷、观望气氛浓厚。 2006年“国六条”正式出台 主要内容：《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》、《关于住房转让所得征个人所得税有关问题通知》。90/70、2年到5年、个税强征。其中影响最大的莫过于“90/70”政策、个人房贷首付比例不低于三成和营业税免税时限由2年延长至5年的规定。 2007年限外令、二套房、不断加息 主要内容：《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，随后房地产市场急转直下，各地的楼市在这一年经历了“前热、热得发狂；后冷、冷得发抖”的坐过山车似的过程。 2008年降息、利率7折、税费减免 主要内容：《国务院关于促进节约集约用地的通知》，相关部门还表示要综合运用税收、信贷等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。 2009年遏制房价增长 主要内容：12月27日，国务院总理温家宝接受新华社的专访，其中有关房价问题，温总理提出抑制房价过快上涨的四项措施。 2010年1月“国十一条” 主要内容：明确二套房贷首付不得低于40%。 同年4月“国十条” 主要内容：首套面积在90平方米住房，首付款比例不得低于30%第二套住房的首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍三套及以上住房首付款比例和贷款利率应大幅度提高。 同年9月“9·29新政” 主要内容：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。 2011年1月“新国八条” 主要内容：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。 2013年2月“国五条” 主要内容：扩大个人住房房产税改革试点范围、严格执行商品住房限购措施、坚决抑制投机投资性购房、完善稳定房价工作责任制等。
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